Você comprou a casa na praia. Pagou à vista ou financiou, registrou em cartório, paga IPTU em dia. Um dia descobre que o terreno embaixo dela não é seu. É da União. E que, por isso, existe uma segunda conta, cobrada pela Secretaria do Patrimônio da União, que nada tem a ver com a prefeitura.
Bem-vindo ao terreno de marinha, uma regra criada no tempo do Império que ainda cobra boleto em 2026.
O que é terreno de marinha
Apesar do nome, não tem nada a ver com a Marinha do Brasil. É a faixa de 33 metros contados a partir da linha do preamar médio de 1831, ou seja, a média das marés altas de quase dois séculos atrás. Tudo o que está nessa faixa, no litoral e na margem de rios e lagoas com influência de maré, pertence à União. Como a costa mudou muito desde então, há imóveis a centenas de metros da água que continuam sujeitos à regra.
As três cobranças
Simulação · terreno avaliado em R$ 300 mil
O que a União cobra em dez anos
Simulação ilustrativa com valor do terreno constante. Taxa de ocupação e foro são alternativas, conforme o regime do imóvel. Tudo isso além do IPTU.
A casa é sua. O chão é da União. E o aluguel do chão nunca acaba.
O que melhorou, e o que não
É justo registrar os avanços. Mudanças na lei tiraram as benfeitorias do cálculo, então a casa construída não entra mais na base do laudêmio, e a taxa de ocupação passou a ser devida só a partir da inscrição do imóvel. A União também permite comprar o domínio pleno do terreno, a chamada remição de foro, o que acaba com as cobranças futuras.
Mas repare no que isso significa: para deixar de pagar pelo chão da sua casa, você precisa comprar o chão da sua casa. De novo. No Congresso, propostas para mudar o regime dos terrenos de marinha seguem em debate há anos, cercadas de polêmica sobre o acesso às praias.
O que a gente cobra
- Atualizar a regra de 1831 para a realidade urbana de hoje, garantindo o acesso público às praias.
- Transparência na demarcação: o morador precisa saber, de forma clara, se e por que está em terreno da União.
- Preço justo na remição, considerando tudo o que já foi pago em décadas de taxa.
- Avisar antes da compra: quem compra deveria ser informado de forma destacada sobre essas cobranças.
Vai comprar imóvel no litoral? Consulte o endereço no sistema da SPU antes de assinar qualquer coisa.
Fontes para consulta
- Decreto-Lei 2.398/1987 (taxa de ocupação e laudêmio)
- Decreto-Lei 9.760/1946 (definição de terreno de marinha)
- Secretaria do Patrimônio da União (SPU): serviços e remição
Consulta em outubro de 2026. Percentuais variam conforme o regime e a data de inscrição do imóvel. A simulação é ilustrativa.
